Герман Греф унижает ипотеку ради тех, кому она не нужна

Герман Греф, глава крупнейшей кредитной организации РФ Сбербанка, шокировал общественность и акционеров банка, заявив на годовом собрании о небывалом удешевлении ипотеки — до 6,7% годовых. До исторического минимума ставки опустятся уже завтра, 9 июня. Но эксперты предупреждают, что дешевая ипотека будет доступна очень ограниченному кругу лиц. И весьма вероятно, такой ход — это стремление понравиться президенту РФ Владимиру Путину, который не далее как вчера заявил, что ипотека должна стоить не больше 8% годовых, а лучше — 7%.


Герман Греф еще в марте обещал заняться понижением ставок лично президенту Путину, который в послании Федеральному собранию призвал удешевить ипотеку до 7% годовых. Комментируя послание, Греф заявил, что такого уровня процентная ставка достигнет в течение одного-двух лет.

И вот не прошло и года, а базовые ставки ипотечных кредитов Сбербанка на новостройки снизятся на 0,3-0,5 процентных пункта (п.п.), до 7,1-9,5% годовых при условии страхования жизни заемщика и подтверждения его дохода официальной справкой с места работы.

 

Преференции для своих

Снижение ставок не коснется кредитов на покупку готового жилья и на рефинасирование.

Одновременно с этим Сбербанк запустил акцию для покупателей жилья на первичном рынке — для них до конца августа банк снизит базовые ставки еще на 0,4 п.п., то есть минимальный процент опустится до 6,7%. Но на такую милость могут рассчитывать только зарплатные клиенты банка, желающие занять свыше 3,8 млн рублей на срок до 7 лет, способные подтвердить официальный доход и готовые застраховать жизнь. При отказе застраховаться ипотечная ставка тут же возрастет на 1 п.п.

Ежемесячный платеж (при сумме кредита 3,8 млн рублей на 7 лет) превысит 55 тыс. рублей. Вероятно, столь щедрое предложение могут позволить себе граждане, которым ипотека не нужна, они и без нее в состоянии купить квартиру.

 

Ставки падают, кредиты растут

В течение последних двух лет крупные банки регулярно объявляют о снижении ставок, которые опускаются вслед за ключевой ставкой ЦБ — 7,25%. Сейчас средняя ставка ипотеки в РФ составляет 9,68% (данные ЦБ за 4 месяца 2018 года). Для сравнения: в 2016 году ипотеку в России выдавали в среднем под 9,79% годовых, в 2016-м — под 11,54%.

Снижение ставок стимулирует рост ипотеки, заявил во время вчерашней Прямой линии президент Путин. В январе-мае 2018 года россияне взяли 424,7 тыс. ипотечных ссуд на 831,3 млрд рублей — это на 63% больше в количественном и на 77% в денежном выражении, чем за тот же период 2017 года, рапортует ЦБ. За 4 месяца 2018 года выдано больше кредитов, чем за первые полгода 2017-го, говорит регулятор. То есть текущий год может стать более успешным, чем рекордный 2017-й, когда россияне оформили более 1 млн кредитов для покупки жилья (на 27% больше, чем в 2016-м) на общую сумму свыше 2 трлн рублей (прирост к итогу 2016-го — 37%).

Правда, сравнение с итогами 2016 года некорректно: 2015-2016 годы были неудачными для ипотечного рынка. После резкого увеличения ключевой ставки ЦБ в декабре 2014-го (с 10,5% до 17%) подскочили и ипотечные ставки. Вдобавок падали реальные доходы населения (на 3,2% в 2015 году и на 5,8% в 2016-м). Поэтому россияне не спешили кредитоваться.

Если же сравнить ипотечные достижения с докризисными показателями, то прошлогодние успехи выглядят не так впечатляюще — рост кредитования достигнут в основном благодаря увеличению размера кредитов. Так, по сравнению с 2014 годом число выданных жилищных ссуд в 2017 году увеличилось лишь на 7% (на 75 тыс. штук), а вот в денежном выражении рост составил 15% (268 млн рублей). Средний размер кредита вырос с 1,73 млн рублей в 2014 году до 1,86 млн в 2017-м. Люди стали брать больше денег у банков благодаря снижению ипотечных ставок, отмечают в компании «Метриум Групп». Ставки снизились с 13,17% в 2014 году до 9,79% в 2017-м. То есть ипотека как была, так и осталась доступной лишь для 1 млн россиян.

 

Остальные подтянутся

Эксперты считают, что примеру Сбера последуют и остальные российские банки, воодушевленные призывом Путина о снижении ставок. «Это логично: если уровень инфляции — 4%, ЦБ дает деньги под 5,5%, то 1,5% маржи банкам хватит за глаза», — уверена Елена Иванкина, декан факультета экономики недвижимости РАНХиГС. Сбербанк берет депозиты под 3,5%, отмечает она. То есть разница между депозитом и ипотекой — 3,5%, и это очень много. «Обычно такой разницы у банков нет, но в нашей стране есть», — говорит Иванкина.

Вслед за снижением ставок вырастет объем кредитования, что подхлестнет спрос на новостройки, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

«В 2018 году Сбербанк выдал 57% всех ипотечных кредитов в стране. За первые пять месяцев текущего года он увеличил объем кредитования на 80%. Безусловно, столь существенное сокращение ставок вызовет очень мощный рост спроса на новостройки», — прогнозирует Литинецкая. В 2018 году число заключенных договоров долевого участия может вырасти на 20-25% по сравнению с 2017-м, предполагает она. Особенно заметен эффект будет в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях, Краснодарском крае и Новосибирске — в регионах, где наблюдается самый высокий спрос на новостройки. «Повышение доступности ипотеки поможет рынку новостроек избавиться от профицита жилья из-за низкого спроса», — резюмирует Литинецкая.

Карина Артемьева, аналитик Национального рейтингового агентства

Два ключевых фактора влияют на рынок. Первый: Сбербанк играет роль бенчмарка, за которым следуют все иные кредитные организации. Он формирует тренд, и не только по кредитным ставкам, но и по депозитам. То есть другие банки последуют за Сбербанком.

Цифра 7,1% — привлекательная. Вероятнее всего, это стартовые условия, которым заемщик должен будет соответствовать. И это ставка на первичный рынок.

Второй фактор — строительная отрасль. Государство ее поддерживает. Число сделок с ипотекой растет, это стимулирует продажи на первичном рынке. Строительные компании получают возможность развиваться, что очень важно: за строительной отраслью стоят рабочие места, налоги, производство строительных материалов и так далее. Это огромная вертикально выстроенная цепочка — от производителей сырья до земельных банков.

Но надо понимать, что вместе со снижением ипотечных ставок снизятся и ставки по депозитам. Мы не будем размещать деньги в банках под 7%, а будем размещать под 4%, например.

Родион Юрьев, генеральный директор «Юридического бюро Юрьева»

Банки достаточно остро конкурируют на рынке ипотеки. Если один из ведущих игроков предоставляет такие низкие ставки, то все остальные будут вынуждены за ним подтягиваться.

Кроме того, президент во время Прямой линии обещал снизить ипотечные ставки для многодетных семей. В совокупности все эти действия привлекут дополнительное финансирование в сферу нового строительства.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

Крупнейшие игроки отрасли, которые буквально дышат в спину Сбербанку, фактически поставлены перед необходимостью предложить покупателям схожие условия. Далеко не все из них способны на это. Системообразующие участники рынка (ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк и т.д.) также снизят ипотечные ставки, но не известно, до какого уровня, потому что способность предоставить дешевый кредит зависит от внутренней экономики банка, его способностей. Не исключаю, что часть небольших банков свернет направление ипотечного кредитования или лишится значительной доли потенциальных клиентов, которые уйдут в Сбербанк.

Чтобы ставки по ипотеке снижались, должны дешеветь кредиты, которые берут сами банки. На сегодняшний день ключевая ставка ЦБ РФ – 7,25%, а уровень ставок на межбанковском рынке – 7-7,25%, соответственно, на сегодняшний день ипотека под 7% годовых, конечно, невозможна, потому что банки не могут занимать и кредитовать под один и тот же процент. Если ключевая ставка ЦБ снизится до 6,5%, то тогда ставки по ипотеке большинства банков также, возможно, подойдут к отметке 7% годовых.

Заметили ошибку в тексте? Пожалуйста, выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

Читайте также:

Экспертный Консалтинг